۳ دهه ناکامی در بازار مسکن
۳ دهه ناکامی در بازار مسکن
دنیای‌اقتصاد: تورم و رکود ۲ واژه کلیدی برای توصیف وضعیت بازار مسکن کشور طی بیش از یک دهه اخیر است. بررسی روند نوسان قیمت مسکن در کشور طی دهه ۷۰، ۸۰ و ۹۰ از آن حکایت دارد که تورم مسکن موضوعی ریشه‌دار در اقتصاد ایران است، این چالش اساسی طی سال‌های اخیر به صورت مستمر مزمن شده؛ به‌نحوی که در شرایط کنونی بازار مسکن کشور در وضعیتی بغرنج به لحاظ عدم تطابق قیمت و توان خرید شهروندان و همچنین کاهش سطح ساخت‌وسازها قرار دارد. بررسی اقدامات دولت‌های مختلف در زمینه تنظیم‌گری بخش مسکن از آن حکایت دارد که اگرچه کاهش ساخت‌وساز و عرضه مسکن عاملی در جهت رشد بهای هر متر مربع خانه است؛ اما رشد عرضه لزوما به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود. این در حالی است که همزمانی رشد عرضه و کنترل تورم عمومی در میان مدت، ترمز رشد قیمت مسکن را کشیده و استمرار این رویه در میان و بلند مدت و بهبود سطح رفاه عمومی می‌تواند به کاهش زمان انتظار تا خانه‌دار شدن بینجامد.
اقدامات ناکام 5 رئیس‌جمهور در کنترل تورم مسکن
در شرایطی که طی نیمه ابتدایی دهه 70 (سال‌های ابتدایی پس از پایان جنگ تحمیلی)، شهروندان این امکان را داشتند تا طی بازه حدودا 12 سال صاحب خانه در شهر تهران شوند؛ این زمان تا پایان سال 1402 به 150 سال رسید. به این ترتیب باید اذعان کرد که در سال‌های ابتدایی پس از جنگ تحمیلی و همزمان با فعالیت دولت سازندگی امکان برنامه‌ریزی برای خانه‌دار شدن برای بخش قابل توجهی از مردم میسر بود؛ اما با گذشت زمان و تشدید بحران تورم در بخش مسکن و جا ماندن درآمد مردم از قیمت آن، خانه‌دار شدن برای بخش قابل توجهی از مردم تبدیل به رویایی دست‌نایافتنی شد.
بازار مسکن کشور در سال‌های 1368 تا 1375 و در زمان فعالیت دولت سازندگی (دوران ریاست جمهوری مرحوم هاشمی رفسنجانی) وضعیت مناسب‌تری به لحاظ تناسب میان قدرت خرید مردم و درآمد شاغلین داشت؛ اما حتی در این دوره نیز این بازار با متوسط تورم سالانه 22 درصدی مواجه بود. در حالی که دوران سازندگی بهترین زمان برای خانه‌دار شدن در کشور طی حدود 4 دهه اخیر بود؛ اما دولت اصلاحات بهتر از سایر دولت‌ها توانست، تورم در بخش مسکن را کنترل کند. براساس داده‌های رسمی کشور طی سال‌های 1376 تا 1383 (همزمان با ریاست جمهوری سید محمد خاتمی)، قیمت مسکن رشد متوسط سالانه 19 درصدی داشت؛ این رقم کمترین میزان متوسط تورم قیمت مسکن در کشور در دولت‌های پس از جنگ تحمیلی بود؛ با این وجود در این دوره مدت زمان لازم برای خانه‌دار شدن در شهر تهران به 22 سال رسید. درواقع جا ماندن درآمدها از رشد قیمت مسکن طی این بازه زمانی 8 ساله باعث شد تا اگرچه از شدت رشد قیمت مسکن کاسته شود؛ اما فاصله هر فرد شاغل از امکان خرید خانه زیادتر شد.
بازار مسکن در سال‌های 1384 تا 1391 و همزمان با فعالیت دولت مهرورز (دوران ریاست جمهوری محمود احمدی‌نژاد) وضعیت متفاوتی را تجربه کرد؛ یکی از شعارهای اصلی دولت مهرورز تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد بود و همین هدف نیز باعث شد تا در این دوره زمانی پروژه ساخت مسکن مهر در کشور تعریف و آغاز شود. درپی تعریف پروژه مسکن مهر در کشور طی بازه زمانی فعالیت دولت احمدی‌نژاد به شکل موثری بر تعداد خانه‌های ساخته شده در کشور افزوده شد؛ اما این افزایش عرضه نتوانست ترمز صعود قیمت مسکن را بکشد، به‌نحوی که علی‌رغم رشد محسوس عرضه خانه در بازه 8 ساله دولت مهرور نسبت به میزان عرضه خانه در دوره‌های قبل، متوسط تورم سالانه در این بخش به 25 درصد رسید. همچنین مدت زمان مورد نیاز برای خرید خانه در شهر تهران در این بازه 8 ساله به 36 سال رسید. تجربه دولت مهرورز در بازار مسکن از این جهت مهم است که تمرکز بر ساخت‌وساز بدون توجه به سایر پارامترهای اقتصادی نتوانست ترمز مهار تورم قیمت مسکن را بکشد.
کارنامه دولت تدبیر و امید (دوران ریاست جمهوری حسن روحانی) طی سال‌های 1392 تا 1399 در زمینه کنترل تورم مسکن و حداقل زمان مورد نیاز مردم برای خانه‌دار شدن به مراتب ناخوشایندتر از دولت‌های قبلی بود. در این بازه زمانی قیمت مسکن در کشور سالانه به‌طور متوسط رشد 32 درصدی داشت و حداقل زمان برای خانه‌دار شدن در شهر تهران به 60 سال رسید.
علی‌رغم تجربه ناکام دولت مهرورز در تسکین تورم مسکن و افزایش دسترسی عموم مردم به خانه با اجرای پروژه‌های دولتی ساخت مسکن؛ اما دولت سیزدهم در سال‌های 1400 تا 1403 ( دوران ریاست جمهوری شهید رئیسی) نیز ساخت مسکن‌های دولتی با عنوان مسکن ملی را در دستور کار قرار داد. در این بازه زمانی نیز قیمت مسکن به طور متوسط سالانه رشدی 46 درصدی داشت و در نهایت نیز حداقل زمان برای خانه‌دار شدن در پایتخت به 150 سال رسید.
بررسی روند قیمت مسکن در بازار کشور طی 3 دهه اخیر با در نظر گرفتن حداقل زمان مورد نیاز برای خانه‌دار شدن در این مدت بیانگر آن است که انباشت تورم در این بخش، خانه‌دار شدن را برای بخش قابل توجهی از مردم تبدیل به رویایی غیرقابل دسترس کرده است. در عین حال بررسی روند قیمتی مسکن طی 3 دهه اخیر همزمان با تیراژ ساخت و مدت زمان مورد نیاز برای خانه‌دار شدن این واقعیت را منعکس می‌کند که دولت‌ها حتی با حضور مستقیم در بخش ساخت‌وساز و رشد عرضه مسکن نمی‌توانند مانع رشد قیمت مسکن و یا کاهش زمان دسترسی مردم به خانه شوند. قیمت مسکن علاوه بر اثرپذیری از عرضه، تابعی از تورم عمومی کشور نیز هست؛ بنابراین اگر چالش تورم عمومی مرتفع نشود، نمی‌توان با افزایش عرضه، ترمز رشد فزاینده قیمت مسکن را کشید. در عین حال حداقل زمان دسترسی به خانه فاکتوری است که علاوه بر افزایش عرضه و مهار تورم قیمت، به افزایش سطح رفاه عمومی نیز نیاز دارد. بنابراین باید اینگونه اذعان کرد که حل چالش تورم بخش مسکن و کاهش دسترسی مردم به خانه، به شکل موردی میسر نیست. البته این موضوع نافی وظیفه سیاست‌گذار در حوزه مسکن برای کاهش چالش در این بخش نیست؛ بلکه به این مفهوم است که حل بحران فعلی در بازار مسکن نیاز به عزمی ملی برای رفع چالش‌های اقتصادی دارد.
نوسان مسکن در بازه هفت ساله زیر ذره‌بین
طی بیش از 3 دهه اخیر بازار مسکن کشور با رکود و تورم مواجه بوده است؛ اما دوره‌های فراز و فرود قیمتی طی بازه هفت ساله از ابتدای سال 1397 تا نیمه پاییز 1403 تغییر کرده و همین موضوع باعث اهمیت این دوره زمانی در بازار مسکن کشور شده است. در دوره‌های پیشین به شکل معمول قیمت مسکن پس از یک جهش قیمت برای یک بازه 3 تا 5 ساله وارد فاز استراحت می‌شد؛ اما از سال 1397 قیمت مسکن در کشور وارد دوره جهش مستمر قیمتی بدون فضای تنفسی شد. افزایش مستمر قیمت‌ها بدون فضای تنفسی پس از آن، باعث شد تا حداقل سال‌های انتظار تا خانه‌دار شدن در شهر تهران به 150 سال و در کل کشور به 60 سال برسد.
بررسی داده‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران از آن حکایت دارد که متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران از 4 میلیون تومان در ابتدای سال 1397 به 86 میلیون تومان در پایان بهار امسال (پایان دوره فعالیت دولت سیزدهم، با شهادت رییس جمهور) رسید. یعنی در این بازه زمانی 6 ساله قیمت خانه در شهر تهران بیش از 20 برابر شد. در این بازه زمانی بازار مسکن علاوه بر جهش‌های متوالی قیمتی، با رکود تاریخی در حجم معاملات نیز مواجه شد. صعود مستمر قیمت‌ها و عدم تطابق رشد درآمدها و تورم عمومی در این زمان باعث شد تا نه‌تنها بخش عمده‌ای از تقاضای مصرفی از این بازار خارج شود که تقاضای سرمایه‌ای نیز به کف برسد. بنابراین در شرایط کنونی بازار در عین اوج‌گیری قیمت‌ها با رکود تاریخی در حجم معاملات نیز مواجه است.
سال 1397 آغاز عصر جهش مستمر قیمتی در بازار مسکن کشور بود؛ این جهش قیمتی در سال 1398 و سال 1399 نیز تکرار شد. اما در سال 1400، بازار مسکن با توقف رشد سرسام‌آور قیمتی مواجه شد؛ به‌نحوی که از این سال با عنوان «پساجهش شکننده قیمتی در بازار مسکن» یاد می‌شود. با این وجود تغییر انتظارات تورمی و فاکتورهای سیاسی اثرگذار بر بازارها مانع از آن شد که آرامش قیمتی در بازار مسکن ادامه‌دار شود؛ به این ترتیب بازار مسکن از سال 1401 مجدد به عصر جهش قیمتی بازگشت؛ این جهش قیمتی در سال 1402 و ماه‌های ابتدایی سال 1403 ادامه یافت. به این ترتیب در شرایطی کار دولت سیزدهم در خرداد 1403 به پایان رسید که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران به 86 میلیون تومان رسید. با این وجود از خرداد ماه امسال از شتاب رشد قیمت مسکن در کشور کاسته شد به‌نحوی که امیدواری‌هایی در خصوص «شروع دوره گذار از جهش قیمت مسکن» در کشور ایجاد شد.
رویه کاهش شتاب رشد قیمت خانه با انتخاب دولت مسعود پزشکیان به‌عنوان نماینده گروه میانه‌رو با پبش‌بینی بهبود شرایط اقتصادی و اجتماعی در میان و بلند مدت در تابستان نیز ادامه‌دار شد. از پایان تابستان امسال ریسک افزایش تنش نظامی در منطقه نیز بر پارامترهای اثرگذار بر بازار افزوده شد. ریسک تنش نظامی اگرچه بر نرخ ارز و طلا افزود؛ اما داده‌های غیر رسمی از آن حکایت دارد که این ریسک باعث خروج بخشی از متقاضیان خرید خانه از این بازار شد و این رویه رفتاری، تاثیر کاهنده مضاعفی بر بازار برجای گذاشت. با این وجود عدم اعلام رسمی از متوسط قیمت هر متر مربع خانه در ماه شهریور و مهر مانع از ارائه گزارشی دقیق در خصوص رفتار معامله‌گران بازار مسکن طی هفته‌های اخیر است.
در شرایط کنونی یکی از مطالبات اصلی مردم و نمایندگان مجلس از وزیر راه‌وشهرسازی و شخص رئیس دولت چهاردهم ایجاد ثبات در بازار مسکن کشور است. با این وجود بررسی سیر تاریخی بازار مسکن کشور طی 3 دهه اخیر از آن حکایت دارد که ایجاد آرامش در این بازار کار آسانی نیست. دولت‌های پیشین حتی با ساخت‌وساز نیز نتوانسته‌اند در زمینه مهار تورم قیمت مسکن در کشور موفق عمل کنند. در شرایط کنونی و با نگاهی واقع بینانه به وضعیت ساخت‌وسازها و قیمت‌ها طی سال‌های اخیر این موضوع تایید می‌شود که تنها در صورتی می‌توان این بازار را آرام کرد که تغییری اساسی در وضعیت اقتصادی کشور و تعامل با دنیا ایجاد شود. در چنین وضعیتی با استمرار دوره گذار از جهش قیمت مسکن می‌توان به اصلاح این بازار در بلند مدت امیدوار شد.
منبع: donya-e-eqtesad.com