بازار مسکن؛ در شهر خبری نیست
بازار مسکن؛ در شهر خبری نیست
نفیسه زمانی‌نژاد: نوسانات ارزی،تورم،کاهش قدرت خرید مردم وعدم تعادل،بین عرضه و تقاضا، بحرانی را برای بازار مسکن موجب شده که نتیجه‌اش رکود است.
پدیده‌ای که بر طبق آمارهای حوزه مسکن،طی ماه‌های اخیر روند صعودی داشته و از آن تحت عنوان رکود تورمی تعبیر می‌شود .به‌طوری‌که قیمت‌ها افزایشی و توان خرید مردم،کمتر از گذشته تا آنجا که تعداد معاملات،انگشت‌شمار و شاید در حد صفر رسیده و در این میان سرمایه‌گذاران هم تمایلی برای ورود به این عرصه نشان نمی‌دهند.
خواب عمیق یا کُما؟
شعار سامان بخشی مسکن،عبارت آشنایی است که در چند دهه اخیر، همواره از سوی مسوولان ارائه‌شده و هر بار هم امیدواری‌هایی بین مردم ایجاد کرده است.
حال‌آنکه افزایش قیمت از چالش‌های همیشگی این حوزه بوده به‌ویژه دریکی دو سال اخیر، که ازیک‌طرف،کاهش توان مالی متقاضیان مسکن و از سوی دیگر، نبود تسهیلات بانکی، معضل فقدان نقدینگی را موجب و درنتیجه بخش مسکن را دریک شرایط بحرانی قرار داده است.
حالا با افزایش قیمت ارز، ساخت‌وساز گران‌تر و به‌تبع آن نرخ نهایی مسکن هم‌افزایشی تر شده است.
به عبارتی به هر میزان،تورم در قیمت ارز بیشتر شده، مسکن هم بی‌نصیب نمانده، افسارش بی‌مهارتر،خریدها کمتر و رکود بازار تشدید می‌شود.
تا جایی که بنا به گفته فعالانش، بازار مسکن دریک کمای مطلق ناشی از گرانی،فرورفته است.
بی مدیریتی از اجاره تا فروش
کارشناسان و فعالان مسکن براین باورند علی‌رغم تداوم گرانی در همه حوزه‌ها اما فعلاً مسکن بر همین روند خواهد ماند. زیرا تقاضایی وجود ندارد.
برخی هم معتقدند باوجود تورم عمومی و گرانی مصالح ساختمانی که تقریباً ۶۰ درصد از هزینه‌های ساخت را شامل می‌شود احتمال گرانی ۲۰ تا ۳۰ درصدی مسکن،وجود خواهد داشت.
پیش‌بینی عده‌ای هم آن است در آینده نزدیک با افزایش دستمزدها و سایر هزینه‌ها، شاهد تغییرات قابل‌توجهی در قیمت مسکن خواهیم بود و اگر نوسانات ارز هم ادامه‌دار باشد که به‌طور مستقیم بر هزینه‌های ساخت و قیمت مسکن و درنهایت بر رفتار خریداران و سرمایه‌گذاران،مؤثر خواهد بود.
حامد کریمی فعال بازار مسکن در ارتباط با شرایط بازار مسکن در سال جاری و چشم اندازِ آن برای ۱۴۰۴ در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد بیان می‌کند: نگاه به بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ باید در چند بعد انجام پذیرد.نخست بحث اجاره‌ها در میان است که با شیب تندی رو به حرکت و البته سرعت آن کمتر از تورم بود.
به‌طوری‌که در مناطق مرکزی و جنوبی اصفهان این شیب تندتر و قیمت‌ها بالاتر و هرچه به مناطق شمالی نزدیک‌تر می‌شدیم قیمت‌ها متعادل‌تر می‌شد که این روند تا پایان شهریورماه ادامه داشت و در نیمه دوم به دلیل کمتر شدن تقاضا تقریبا متوقف شد.
او اظهار می‌کند:اما بُعد دیگر به خریدوفروش مسکن مربوط می‌شود موضوعی که در این سال‌ها درگیر کسادی شدیدی بوده،امسال نیز با توجه به نرخ زمین و هزینه‌ها ساخت، قیمت‌ها بالاتر و رکود عمیق‌تر بود. به‌گونه‌ای که مشتریان این بازار، انگشت‌شمار شده‌اند.
کریمی می‌افزاید :در این میان برخی از مناطق لوکسِ اصفهان یا مناطقی مانند خانه اصفهان و ملک شهر، نسبتاً معاملات بیشتری داشته است. هرچند اغلب معاملات مسکن، شامل تعویض و یا نقل‌وانتقال از محله‌ای به محلی دیگر بوده و در این نوع معاملات چون سرمایه‌ای وارد بازار نشده بنابراین تأثیر محسوسی بر ارزش بازار نگذاشته است.
این فعال می‌گوید :بعد دیگر که نباید از آن غافل بود ساخت‌وساز مسکن است . آمارهای میدانی حکایت از کاهشی بودن تعداد پروانه‌های ساختمانی دارد هرچند آمار رسمی نیست. اما باوجود گرانی نرخ هزینه‌های ساخت و اظهارات سازندگان،مشخص است که تمایل به ساخت‌وساز کمتر شده است. به‌علاوه محدودیت‌هایی مانند نبود تسهیلات مناسب،دشواری‌های دریافت مجوز برای افزایش طبقات در اصفهان،چالش‌های بیشتری را ایجاد کرده مضاف بر آنکه اصفهان ازلحاظ تورم هم در رأس قرارگرفته که این موضوع،تأثیر مستقیمی بر حوزه مسکن دارد و اگر ساخت‌وسازی هم باشد بیشتر در حواشی شهر است.
وی تصریح می‌کند : اما اگر بخواهیم نگاهی به تعداد معاملات و قیمت‌ها در سال ۱۴۰۳ داشته باشیم بر طبق گزارشی از مرکز آمار ایران،تعداد معاملات مسکن در تیرماه امسال ۳ هزار و ۵۵۹ مورد درکل کشور به ثبت رسیده که شامل اجاره تا فروش می‌شود و به نسبت خردادماه همین امسال، کاهش ۸ درصدی داشته است.
حال اگر نسبت این معاملات را به نسبت ۸۵ میلیون نفر جمعیت ایران،بسنجیم مشخص می‌شود به ازای هر یک هزار نفر،۴ معامله داشته‌ایم که البته این عدد در مردادماه بر طبق آمار موجود،به ازای هر یک هزار نفر، فقط یک معامله انجام گرفته است. درحالی‌که این عدد در کشورهای دیگر بین ۷ تا۱۰ معامله نسبت به هر یک هزار نفراست.
در ادامه این فعال بازار مسکن می‌گوید :شرایط بازار مسکن، تحت تأثیر ۳ فاکتور قرار دارد. نخست تورم و تأثیری که برافزایش هزینه‌های تولید مسکن دارد و درنهایت به دلیل گرانی نرخ نهایی با کاهش خریدوفروش روبرو می‌شویم.
دوم کمبود عرضه مسکن که به کاهش ساخت‌وساز بازمی‌گردد و این مورد نیز دلیلی جز افزایش نرخ مصالح و هزینه‌های ساخت ندارد.
و مورد سوم هم سیاست‌های وام‌دهی دولت‌هاست که تقریباً یک سیاست شکست‌خورده در ایران محسوب می‌شود چراکه مبلغ وام،نسبت به نرخ مسکن بسیار ناچیز وبی تأثیر است.
و اکنون وجود توأمان موارد اشاره‌شده با یکدیگر، بازار مسکن را به این شرایط، رسانده است.
کریمی در پاسخ به این پرسش که اصفهان با چه میزان کمبود مسکن روبروست می‌گوید: شاید به نظر برسد تعداد خانه‌ها و واحدهای خالی در اصفهان،فراوان است نباید کمبودی در این زمینه داشته باشیم. اما بیشترین خانه‌های خالی مربوط به بانک‌ها و دولت است. درواقع مالک اغلب این خانه‌ها افراد حقیقی نیست، و آن تعدادی هم که موجود و غیردولتی است کفاف جمعیت بدون خانه این استان را نمی‌دهد ضمن آنکه با نیاز فعلی جامعه ازلحاظ متراژ قیمت، همخوان نیست.
این فعال در ارتباط با چشم‌انداز بازار برای سال آینده بیان می‌کند: ادامه این شرایط به معنای گرانی و رکود بیشتر بازار مسکن است. اما اگر خواستار خروج از این وضعیت باشیم نیاز به اقداماتی برای کنترل تورم و افزایش ساخت‌وساز است که معمولاً اعمال سیاست‌هایی از سوی شهرداران در جهت تسهیل روند صدور پروانه، تسهیل شرایط دریافت مجوز برای افزایش طبقات،بهبود قانون پیش‌فروش ساختمان و.. بسیار کمک‌کننده خواهد بود. همچنین افزایش عرضه واحدهای استیجاری برای حل مشکل اجاره‌نشینان، استفاده از فنّاوری نوین و درنهایت استفاده از سرمایه‌گذاران خارجی در بازار مسکن کشور، این مسیر را هموارتر، می‌کند.
بازار مسکن در سال ۱۴۰۴
باوجود شدت رکود وبی تحرکی در بازار مسکن،اما شواهد، چنین نشان می‌دهد که با استمرار تورم فعلی،نباید به کاهش قیمت‌ها امیدوار بود، چرا که تحول شرایط این بخش،وابسته با تغییراتی در ساختار اقتصاد است که اکنون ناممکن به نظر می‌رسد.
غالب پیش‌بینی‌ها حکایت از آن دارد که قیمت هر مترمربع مسکن در سال آینده افزایش خواهد یافت .به‌خصوص در مناطق مرکزی و جنوب ی شهر که با گرانی نرخ زمین، قیمت نهایی مسکن هم گران‌تر می‌شود.
در این حال بر اساس داده‌های موجود، بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ ممکن است سه سناریوی مختلف را تجربه کند:
روند افزایشی قیمت‌ها که در صورت ادامه تورم، قیمت مصالح ساختمانی افزایش پیدا کند و نرخ مسکن نیز روندی صعودی خواهد داشت.
ثبات نسبی درصورتی‌که سیاست‌های دولت در کنترل تورم و تسهیل ساخت‌وساز موفق باشد.
و رکود،این‌چنین که اگر قدرت خرید مردم همچنان کاهش یابد، حتی با افزایش قیمت‌ها تقاضای مؤثر کاهش پیدا خواهد کرد و بازار وارد رکود بیشتری می‌شود.
به نظر می‌رسد با اتخاذ سیاست‌هایی مؤثرتر از سوی دولت مانند افزایش عرضه مسکن،کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز، تسهیل قوانین ارائه وام‌های بانکی با شرایط بهتر و تشویق سرمایه‌گذاران شاید تا میزانی از التهاب این بازار کاسته و رونق و ثبات به آن تزریق شود وگرنه ادامه مسیر قبلی،نتیجه‌ای جز فرورفتن در عمق گرداب رکود،نخواهد داشت .
منبع: donya-e-eqtesad.com