چالش خطیر مسکن
چالش خطیر مسکن
دنیای اقتصاد : سال ۱۴۰۳ سال تقریبا سختی برای اقتصاد ایران بود. طی این سال رشد اجاره‌بها و همچنین قیمت ساختمان چه تجاری ،چه اداری سهم قابل‌توجهی از بودجه خانوار و کسب و کارهای خرده‌فروشی را به خود اختصاص داد و سبب شد تا ایران بار دیگر شاهد کاهش قدرت خرید مردم به‌خصوص در عرصه مهمی نظیر تامین مسکن باشد. عوامل متعددی در این سال بر قیمت‌ها اثر گذاشتند که از آن جمله می‌توان به ضعف قوانین و همچنین زیرساختها به‌خصوص در بعد انرژی اشاره کرد.
این سال در حالی پایان می‌‌یابد که ناترازی انرژی در کنار کاهش قدرت خرید مردم و ریسک‌‌های سیاسی متعدد که آینده را با ابهام مواجه می‌کند در کنار نقدشوندگی پایین ملک بر ترجیحات حاکم بر رفتار کنشگران اقتصادی اثر گذاشت و از جذابیت این بازار کاست. همین مسائل می‌تواند با کم و کیف بیشتری در سال بعد ادامه پیدا کند، مگر آنکه دولت در برخی از زمینه‌‌های یاد شده تغییرات مثبت به نفع تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان رقم بزند.
خو گرفتن با ریسک
سال ۱۴۰۳ با تمامی فراز و نشیب‌‌هایی که داشته در روزهای پیش رو پایان خواهد یافت. در این سال اقتصاد ایران با نااطمینانی‌‌های بسیاری مواجه شد و در حالی که از ابتدای این سال انتظار می‌‌رفت تا قیمت ارز به مانند هفت سال گذشته کما بیش رو به افزایش داشته باشد و دست کم حدود ۲۰ تا ۳۰درصد رشد کند طی ماه‌های پایانی سال در بازار آزاد شاهد ثبت قیمت‌هایی بودیم که نسبت به حداقل نرخ برابری ریال به سایر ارزها تا ۹۰درصد افزایش را نیز نشان می‌‌داد.
همین امر سبب شد تا بهای تمام شده بسیاری از کالاها در سال‌جاری رو به افزایش بگذارد و در حالی که رفته رفته به پایان این سال نزدیک می‌‌شویم تورم انتظاری نیز بیشتر و بیشتر شود. هم اکنون در حالی به استقبال سال ۱۴۰۴ خواهیم رفت که از یکسو تحولات سیاسی و از سوی دیگر معماهای اقتصادی نظیر کسری بودجه، تورم و نوسان در بازارهای مالی، تصویر پایداری از ریسک را پیش روی سرمایه‌گذاران در بازارهای مختلف ایجاد کرده است. با این حال تحولات این سال نیز به مانند سال‌های قبل به شکلی نبوده که تمامی رویدادهای موجود، منجر به واکنشی یکدست در میان فعالان اقتصادی در همه بازارها شود. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در حالی که بازارهایی نظیر طلا و ارز نوسان قابل‌توجهی به ثبت رسانده‌‌اند، در بعضی از بازارها که وزن تولید و قوانین در کنار سخت بودن نقدشوندگی پررنگ‌‌تر است اوضاع برای سرمایه‌گذاران چندان جذاب نبوده و در کنار ریسک‌‌هایی که ممکن است سفته‌بازان سایر بازارها را متاثر کند، تولیدکنندگانی نظیر فعالان بخش ساختمان با چالش‌‌های بیشتری مواجه هستند.
هفت سال سخت بازار مسکن
بازار مسکن در ایران طی سال‌های گذشته شرایط مطلوبی نداشته است، در حالی که بیشتر مردم به دلیل افزایش قابل‌توجه قیمت این دارایی پررنگ در سبد مصرف خانوار، بیشتر بار تورم را بر دوش خود حس می‌کنند. پیشی گرفتن تورم تولیدکننده از تورم مصرف‌کننده در این بازار و متناسب نبودن تسهیلات بانکی به شکلی که هم در مسیر تولید و هم در خرید خانه از سوی مردم بتواند عرضه یا تقاضای عمده‌‌ای در بازار ایجاد کند موجب شده تا ذی‌نفعان بازار اعم از خریدار و فروشنده از وضعیت کنونی ناخرسند باشند. در حال حاضر آنچه تولیدکنندگان به عنوان یک دغدغه اصلی در صنعت ساختمان در نظر میگیرند وجود قوانین ناکارآمد در عرصه تولید است که سبب شده تا سازندگان ساختمان طی یک دهه گذشته رفته رفته از این بازار کنار بروند و به دلیل شرایط نامطلوب تولید و هزینه‌‌های بالایی که به دلیل اخذ مجوزها در کنار ریسک‌‌های سیستماتیک متنوع به آنها تحمیل شده در بازنشستگی اجباری به سر ببرند.
این در حالی است که طی ۷ سال گذشته با شدت گرفتن تورم در تمامی بخش‌‌های اقتصاد به‌خصوص بخش مسکن قوانین برای تسهیل تولید مناسب‌سازی نشده و همین امر به کمبود عرضه در این بازار نیز دامن زده است. به نحوی که به موازات نبود تقاضای کافی برای برخی از تولیدات در این عرصه، عرضه نیز در تولیداتی که تقاضا برای آن هست، افزایش نیافته و نوعی از دوگانگی را در این بازار شاهد هستیم که به طور همزمان وجود رکود در آن به نفع خریداران واقعی تمام نمی‌شود. به عبارتی دیگر در حال حاضر نه تولیدکننده آنقدر سود دارد که بتواند تخفیف چندانی برای فروش قائل شود و نه خریدار در این بازار از قدرت چانه زنی برخوردار است، بسیاری از سازندگان ساختمان که طی دهه‌‌های اخیر در این صنعت فعال هستند اذعان می‌کنند که تورم شدید سالیان اخیر در شرایط نامناسب بودن فضا برای تداوم تولید ریسک ورشکستگی را در این صنعت افزایش داده است، به طوری که اگر آنها طی این سال‌ها برای پاسخگویی به تعهدات خود به خریداران در طرح‌‌های پیش‌فروش شده از تمکن مالی برخوردار نبودند، به احتمال زیاد تاکنون توانایی برآمدن از پس تعهدات خود را نداشته و ورشکست شده بودند.
بنا بر بررسی‌‌های انجام شده از سال ۱۳۹۷ تاکنون تورم سالانه مسکن به سه برابر متوسط ۳۰ ساله قبل از آن رسیده است. بنا بر تخمین‌‌هایی که پیش‌تر روزنامه «دنیای‌اقتصاد» منتشر کرده هزینه اجاره از درآمد خانوار در سال‌های گذشته به حدی افزایش داشته که در شهرهای بزرگ این رقم بخش مهمی از درآمد خانوار را می‌‌بلعد، به طوری که در تهران بر اساس تخمین‌‌های انجام شده تهرانی‌‌ها نزدیک به ۷۰درصد از سبد مصرف خود را به هزینه مسکن اختصاص می‌دهند. این رقم برای کل استان تهران حدودا ۵۶درصد است. مقایسه این ارقام با استانداردهای تعریف شده از سوی هبیتات که در حدود ۳۰درصد اعلام شده نشان می‌دهد که مردم در شهرهای ایران، هرچه شهر بزرگ‌تر باشد امکان کمتری برای پرداختن سایر هزینه‌‌های زندگی دارند چرا که مسکن به عنوان سرپناه مهم‌ترین نقش را برای حفظ حیات خانواده‌‌ها بازی می‌کند.
بر اساس بررسی‌‌های انجام شده در طول ۷ سال گذشته شهر تهران شاهد افزایش ۶۰ درصدی قیمت آپارتمان بوده که تفاوت فاحشی با میانگین ۲۰ درصدی ۳۰ ساله قبل از سال ۹۷ دارد. این در حالی است که در طول همین مدت متوسط تورم عمومی ۳۰ ساله از ۴۰درصد فراتر نرفته و در حدود ۳۸ است.
علت العلل مشکلات در بازار مسکن
تمامی مسائل سبب شده تا طی مدت مورد بحث نسبت شهروندان مستاجر در تهران در مقایسه با مالکان به حدود ۵۱درصد برسد. این امر خود حکایت از ناکامی مردم در خرید مسکن نسبت به دهه‌‌های قبل دارد. مشکل اصلی زمانی بیشتر خودنمایی می‌کند که توجه کنیم سهم بالای هزینه‌‌های اجاره باعث می‌شود تا در بلندمدت کیفیت زندگی انسان‌‌ها به دلیل کاهش قدرت خرید و ناتوانی در تامین هزینه سایر ملزومات زندگی نظیر آموزش و بهداشت تنزل پیدا کند و این موضوع می‌تواند پیامدهای بلندمدتی برای کشور داشته باشد. همین امر سبب شده تا در سال‌های اخیر به‌رغم تشخیص درست مشکل که همان گرانی است، تدابیر اندیشیده شده برای برون‌رفت از مسیر نزولی قدرت خرید مردم در این بازار به‌خصوص در بخش اجاره نادرست باشد که از آن جمله می‌توان به تلاش ناموفق برای کنترل بازار اجاره یا تعیین مالیات به شکل ناکارآمد برای خانه‌‌های خالی اشاره کرد. این در حالی است که روند آهسته و پیوسته تورم طی چهار دهه اخیر مسیری را پیموده که در عمل نه فقط در بحث مسکن بلکه در بسیاری از بخش‌‌های دیگر زندگی، از قدرت خرید مردم می‌‌کاهد و کیفیت زیست آنها را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، بنابراین اگر قرار باشد دولت‌‌ها مشکلات به وجود آمده در بازار خرید و اجاره مسکن را برطرف کنند، ابتدا باید علت العلل بسیاری از مشکلات اقتصادی کشور که در صنایع متعددی خودنمایی می‌کند را برطرف کنند. این علت العلل چیزی نیست جز تورم.
دلیل اینکه تورم را مهم‌ترین عامل مانع تراش برای حل مشکلات بازار مسکن می‌‌نامیم این است که افزایش پیوسته رشد قیمت‌ها به جز آنکه هزینه‌‌های ساخت را در تمامی واحدهای تجاری، اداری و مسکونی بالا می‌‌برد بازده مورد انتظار مالکان برای اجاره املاک آنها را نیز افزایش می‌دهد. در کنار اینها تورم به دلیل آنکه بسیاری از طرح‌‌های اقتصادی با بازده کمتر از نرخ بهره واقعی را از سبد تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران خارج می‌کند، سبب می‌شود تا آنها برای جا نماندن از رشد سطح عمومی قیمت‌ها سرمایه خود را از تولید خارج کرده و به سمت نگهداری کالاهای سرمایه‌‌ای نظیر مسکن سوق دهند. چنین پیشامدی سبب شده تا در حال حاضر بسیاری از شهرهای بزرگ کشور در کنار استان‌‌های خوش آب و هوایی نظیر استان مازندران حجم بالایی از واحدهای مسکونی خالی را در خود جای دهند که حتی ممکن است برای مالکان جذابیت کافی برای عرضه به بازار اجاره را نداشته باشند و صرفا به سبب حفظ ارزش دارایی یا احیانا کسب سود از این طریق نگهداری شوند. طبیعتا وجود خانه خالی در هر اقتصادی به معنی خروج آن از چرخه عرضه و تقاضا و کم شدن واحدهای در دسترس است. در حال حاضر برخی از تخمین‌‌ها حکایت از آن دارد که شهر تهران چندده‌هزار واحد مسکونی خالی دارد که احتمالا حتی به‌رغم اجرایی شدن قانون مالیات بر عایدی سرمایه در اختیار متقاضیان مسکن قرار نخواهد گرفت.
راه دشوار دولت برای ترمیم قدرت خرید
بر اساس آنچه تا به اینجا شرح داده شد می‌توان نتیجه گرفت که کاهش قدرت خرید مردم به سبب تورم و فقدان رشد اقتصادی متناسب، مانع از رونق بازار مسکن می‌شود و نمی‌گذارد افزایش اشتغال، نرخ تعادلی دستمزد را به شکلی درون‌زا تا حد مطلوب افزایش دهد. چنین وضعیتی سبب می‌شود تا آینده بازار مسکن چه در بحث خرید و فروش و چه در بخش اجاره در هاله‌‌ای از ابهام قرار گیرد. با این وجود می‌توان اینطور نیز برداشت کرد که برای بهبود این اوضاع باید به جز حل معضلات کلان اقتصادی راهکارهایی خاص برای رونق بازار مسکن نیز ایجاد شود که به ترتیب به شرح هر دو نوع می‌‌پردازیم.
کنترل تورم اگرچه در سال‌های گذشته همواره به عنوان یک هدف از سوی سیاستگذاران عنوان شده و می‌تواند گام مهمی در جلوگیری از کاهش قدرت خرید مردم طی سال‌های پیش‌رو باشد، در حال حاضر تا حد زیادی منوط به کاهش هزینه‌‌های دولت است و به عبارت دیگر اتخاذ سیاست‌‌های انقباضی از سوی بانک مرکزی و دولت را می‌‌طلبد که با توجه به کسری بودجه ادامه‌‌دار دولت‌‌ها طی سنوات اخیر متاسفانه بسیار دشوار به نظر میرسد. در آخرین مورد بودجه سال ۱۴۰۴ به گفته کارشناسان حدودا ۱۸۰۰هزار میلیارد تومان کسری دارد که همین امر به نظر میرسد حاکی از تمایل دولت در سال آتی برای استفاده از منابعی همچون استقراض از مردم با انتشار اوراق و احتمالا استقراض از بانک‌های تجاری است. اگر این نکته را در نظر بگیریم که کسری بودجه در ایران امری ساختاری است و از مولفه‌‌های موجود در اقتصاد سیاسی سرچشمه می‌گیرد، حل معضل رکود بازار مسکن در سال آتی و افزایش قدرت خرید مردم و جبران بخش مهمی از تورم سال‌های اخیر تنها در یک سال مالی برای دولت در هر صورت غیر‌ممکن است.
تدبیر مالی در رونق‌دهی به مسکن
بنابراین راهی نخواهد ماند به جز آنکه دولت چهاردهم اقدامی سریع‌‌تر را برای تحریک تقاضا در این بازار انجام دهد. تجربه جهانی نشان می‌دهد که استفاده موثر از وامدهی به خریداران، می‌تواند کارساز باشد، با این حال همان‌طور که در گزارش‌‌های پیشین نیز اشاره شد وام مسکن در ایران به جز آنکه در حال حاضر رقمی بسیار ناچیز نسبت به قیمت خرید مسکن دارد نیازمند اصلاح آیین‌نامه‌‌ها و دستورالعمل‌‌های پرداخت وام نیز هست. بر اساس میانگین قیمت آپارتمان در تهران اخذ این وام پس از کسر هزینه‌‌های وارده تنها می‌تواند برای خرید ۳ متر آپارتمان تامین مالی کند، ایران در شرایطی طی یک دهه گذشته نتوانسته رابطه‌‌ای معقول میان قدرت خرید وام مسکن نسبت به قیمت واحد مسکونی ایجاد کند، همین امر سبب شده تا در حال حاضر نسبت مبلغ پرداختی از سوی خریدار نسبت به وامی که از بانک دریافت می‌کند بسیار بالا باشد. این در حالی است که کشورهای پیشرفته به جز وام‌‌های با شرایط خاص رقمی بیش از ۸۰ تا ۸۵درصد برای خرید خانه را در بر میگیرند و عموما در کشورهای پیشرفته خریدار چیزی بین ۱۵ تا ۲۰درصد قیمت تمام شده خانه را از پس‌‌انداز شخصی خود پرداخت می‌کند.
روند بازپرداخت نیز برخلاف ایران که حداکثر ۱۰ساله است عمدتا دوره زمانی بازپرداخت ۳۰ساله را شامل می‌شود که خود این امر خانه‌‌دار شدن را برای افراد طبقه متوسط و حتی کم‌درآمد تا حد زیادی تسهیل می‌کند. متاسفانه در ایران نه تنها قدرت خرید وام مسکن پایین است بلکه مبلغ بازپرداختی باید در مدت زمان کوتاه حداکثر ۱۰ ساله بازپرداخت شود همین مساله باعث شده تا به‌رغم اینکه بسیاری از مردم خرید خانه را موفقیت مهم برای زندگی خود می‌‌دانند نتوانند با استفاده از اعتبارات بانکی به این هدف نائل شوند، آن هم در شرایطی که حقوق و دستمزد ماهانه برای بخش مهمی از مردم کفاف هزینه‌‌های اولیه زندگی را نیز نمی‌‌دهد.
این مشکل دقیقا در طرف عرضه نیز وجود دارد، گفت‌وگوهای پیوسته روزنامه «دنیای‌اقتصاد» با بسیاری از فعالان با سابقه عرصه ساخت‌وساز نشان می‌دهد که پایین بودن مبلغ وام به سازندگان در کنار متناسب نبودن پرداخت در طول مدت پروژه و جذاب نبودن شیوه‌‌های بازپرداخت باعث شده تا در طرف عرضه نیز سازندگان به جای بازارهای پولی و مالی متکی به سرمایه شخصی خود یا نهایتا تامین مالی از طریق پیش‌فروش پروژه‌‌های در دست احداث باشند که با توجه به کاهش قدرت خرید مردم (که شرح آن پیش‌تر آمد و تورم بالا که قدرت پیش‌بینی را از فعالان اقتصادی می‌گیرد) پیش‌فروش را نیز از مدار جذابیت خارج کرده است. بنابراین اقدام فوری که می‌تواند به عرضه‌‌ها شدت بخشد اصلاح رویه‌‌های وامدهی به سازندگان مسکن است. این مساله می‌تواند در کنار اصلاح هزینه‌‌های بالای مجوز و تعجیل در به رسمیت شناختن جایگاه دولوپرها در اقتصاد ایران آینده بهتری را پیش روی فعالان عرصه مسکن قرار دهد. ورود توسعه‌‌گران عرصه ساختمان به تعاریف قانونی، این اجازه را به دولت‌‌ها خواهد داد که در تامین نیاز جامعه به مسکن که هم اکنون برای ایران، حدودا ۸ میلیون واحد تخمین زده می‌شود به اهداف خود دست یابند.
تاثیر ناترازی انرژی بر ساختمان
حالا اگر بخواهیم چشم‌انداز روشن از سناریوهای پیش روی صنعت ساختمان در سال ۱۴۰۴ ارائه دهیم احتمالا بهتر است تا نگاهی به آنچه که در سال‌جاری گذشت بیندازیم. سال ۱۴۰۳ در حالی خاتمه می‌‌یابد که بحران ناترازی انرژی در کشور روی دیگری از خود را به مردم و سیاستگذاران ایرانی نشان داد. همین امر باعث شد تا هزینه ساخت تمامی نهاده‌‌های تولیدی ساختمان که از انرژی بهره میگیرند افزایش یابد. رشد قیمت‌های مذکور که خود را با تاخیر در قیمت نهایی خانه‌‌های ساخته شده نشان می‌دهد به دلیل قطعی گاز روی داد و سبب شد تا در کالاهایی نظیر سیمان، آجر و... شاهد رشد قیمت باشیم. قطعی فرآیند تولید ضمن آنکه قیمت کالاهای مورد استفاده در صنعت ساختمان را افزایش داد به سبب آنکه خطوط تولید را از فعالیت باز داشته بود، منجر به ایجاد تاخیر در انجام فعالیت‌‌های پیمانکاری شد که خود هزینه مضاعف بر سازندگان تحمیل کرده است. بنابراین از جمله ریسک‌‌های مهمی که در سال ۱۴۰۴ نیز بر قیمت تمام شده مسکن اثر خواهد گذاشت، نبود ظرفیت کافی تولید انرژی به‌خصوص گاز در کشور است که می‌تواند منجر به ایجاد شوک‌‌های قیمتی برای خرید برخی از مصالح شود.
در کنار اینها ریسک دیگری که می‌تواند بر سر راه سازندگان مسکن و به طور کلی پروژه‌‌های ساختمانی مانع تراشی کند ریسک سیاسی است که در سال ۱۴۰۳ نوسان‌‌های شدیدی را در بازارهایی نظیر طلا و ارز رقم زد و با افزایش خود بر انتظارات تورمی در بازار مسکن تا حدی افزود.
این ریسک‌‌های سیاسی که به‌خصوص با روی کار آمدن دولت ترامپ به عنوان چهل و هفتمین رئیس‌جمهور آمریکا افزایش یافته، می‌تواند به شکل مثبت یا منفی بازارها را تحت‌تاثیر قرار دهد. از آنجا که ترامپ علاوه بر ریسک سیاسی قادر است به تنهایی نااطمینانی در اقتصاد جهانی را افزایش دهد، ایران نیز از این قاعده مستثنا نیست و اخبار متاثر از آن به‌خصوص در مساله هسته‌‌ای می‌تواند مورد توجه فعالان اقتصادی و حتی خریداران قرار گیرد.
در کنار این دو ریسک، بالا بودن تورم ساخت که با عنوان تورم تولیدکننده در ابتدای متن نیز به آن اشاره شد عامل دیگری است که در صورت افزایش، ممکن است سازندگان را ناچار به دست کشیدن از شروع پروژه‌‌های جدید یا قطع فعالیت‌‌های کارگاهی و ساختمانی کند که هر دو اینها در قیمت ملک در بازار خرید و اجاره اثر می‌‌گذارد. اما ریسک دیگری که برای سال ۱۴۰۴ عنوان شده ضعف اقتصادی خانوارها در سال پیش روست که احتمالا باز در برابر ایجاد تقاضای موثر و خروج صنعت ساختمان از رکود مانع تراشی می‌کند.
با توجه به تمام آنچه گفته شد به نظر نمی‌رسد نقدشوندگی اندک ملک و ساختمان در سال آتی که با ریسک‌‌های زیادی همراه است سرمایه‌گذاری برای مردم عادی در این صنعت را به امری جذاب بدل کند با وجود این، آن بخش از نیاز واقعی جامعه که مبتنی بر مصرف است باید به هر ترتیب که شده پاسخ داده شود، برای این هدف به نظر میآید که بهترین راه هموارسازی مسیر ساخت‌وساز، صنعتی‌سازی در ابعاد گسترده و استفاده از روش‌های ساخت‌وساز پایدار است که می‌تواند ضمن کاهش مصرف انرژی با استفاده از مصالح سبز به مدیریت مصرف در سال‌های آتی نیز کمک کند. از سوی دیگر شاید بد نباشد که تنوع‌بخشی به قوانین ساخت‌وساز دست سازندگان را برای تولید واحدهای کوچک مقیاس زیر ۷۰ متر نیز باز بگذارد و تولید این نوع ساختمان‌‌ها را به امری به صرفه برای سازندگان بدل کند. با توجه به تمامی آنچه که گفته شد به نظر میآید که باید صبر کرد و دید تا سیاستگذاران عرصه ساختمان در سال ۱۴۰۴ چه اقداماتی برای تغییر وضعیت و خروج از رکود در بازار مسکن خواهند کرد.
منبع: donya-e-eqtesad.com